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一、固安PPP模式的背景介绍

2015年7月,华夏幸福与固安县政府共同探索的PPP模式,作为创造性典型经验,被国务院办公厅通报表扬,固安县工业园区作为唯一的新型城镇化项目,入选国家发改委PPP示范项目。2016年10月,华夏幸福固安高新区和溧水区产业新城项目双双入选第三批政府和社会资本合作示范项目名单,再获国家认可。

二、华夏幸福PPP模式的运作方式

华夏幸福“园区孵化+房地产开发”的模式是目前政企合作中发展最成熟、具备实质盈利能力和扩张性的PPP模式。此模式核心之一是与政府签约排他性协议,垄断片区一级开发,进行土地整理与配套设施建设;二是代政府招商引资发展产业,并为园区提供服务;三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地;四是通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收;五是政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。

与传统的园区开发不同,此模式中园区基本属于地方政府而不是华夏幸福,华夏幸福仅持有部分产业与配套用地,用于园区形象展示、公共功能配套建设等。华夏幸福同政府签订排他性“园区孵化”托管分成协议,将“提供全面的产业招商服务”作为价值点,在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作,帮助地方政府落定产业招商,促进区域发展。“园区孵化”模式一方面可以在政府前期零投入的情况下,顺利实现园区的正常开业和运作,切合地方政府的诉求。另一方面,开发商省去园区土地购置成本,前期投入资金主要集中在园区基建和土地整理方面,成本较低且非常固定。两项结合的最大效应是短期内实现园区快速建设,给开发商和地方经济带来双赢结果。

三、华夏幸福PPP模式的盈利模式

华夏幸福通常以产业园区的开发为先导,为园区制定精准的产业发展规划,提供专业的产业招商服务,并推动土地增值。随着园区的逐步成熟,入园企业数量及投资额将不断增多,当地政府的财政收入不断增加,土地价值也不断提升。华夏幸福则获得垫付园区前期开发建设费用的利息收入(通常为10-15%),一定比例的招商引资产业服务收入(通常为入园企业落地投资额的45%),而最关键的是通过开发低价取得的园区配套住宅用地(通常为园区总体面积的30%)和园区周边地区优势地段的土地获取丰厚利润。2011年10月-13年8月,华夏幸福的平均拿地成本分别是万科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%。

四、华夏幸福PPP模式的成功案例

1.案例一:河北省廊坊市固安县工业园区新型城镇化项目

固安县地处天安门正南50公里,与北京大兴区隔永定河相望,天然具有地缘优势。但是在2002年,固安县只是一个典型的农业县,钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”,全县年财政收入不足亿元,在河北省135个县中几乎垫底。

2002年6月,固安县政府与华夏幸福签订排他性特许经营协议,采购华夏幸福工业园区设计、投资、建设、运营一体化服务,正式确立了政府和社会资本(PPP)合作模式。但是2004年左右,国家对全国园区进行大力整顿,因此固安工业园真正发展时间是2006年。当年3月,河北省政府批准廊坊开发区固安园区升级成为省级开发区,并改名为固安工业园区。4月,华夏幸福、固安工业园区管委会签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》、《河北固安工业园区综合服务协议》及其他委托开发协议,委托期限50年。创新的园区开发模式为固安工业园注入新活力,此后园区发展迅速。

传统产业新城建成后达不到预期效果、甚至无法正常运营的非常多,而固安工业园之所以能够成功,并屡被提及与借鉴,关键是在运营方面对政府和企业分工的精准拿捏、在招商方面脱离传统全类型招商的专业化要求。

(1)专业人做专业事

固安县与华夏幸福均意识到了固安的地缘优势,意图通过产业升级带动高端产业入驻,用产城充分融合的方式打造一座幸福城市。园区建设初期,华夏幸福邀请来自9个国家和地区,40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师,以“建设产业新城”为目标,勾勒园区未来发展图景。同时,华夏幸福组建起由产业研究院、策划推广部、招商部等组成、位于北京CBD核心地带、规模达800多人的专业招商团队,并在美国、以色列、德国等地建起高科技孵化器,形成完整的“孵化器—加速器—专业园区—产业新城”高新技术创新应用链条,先后引进和形成了中国航天科技集团航天产业园、清华大学重大科技项目中试孵化基地、肽谷生物医药产业园等战略新兴产业集群,搭建起海外高科技项目进入固安的“绿色通道”。

截至2015年6月底,华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家,包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业,以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业,以京东方为主导的新一代信息技术企业,实现项目签约投资额近千亿元。如今,固安县已经成为集聚生物医药、电子信息、先进制造、电商物流、现代服务等五大新兴产业集群的产业新城。

(2)分工明确实现1+1>2

PPP模式的主体为政府与企业,如何界定两者的作用与分工,能否让企业来主导市场作用,能否够发挥充分政府行政作用,是PPP模式能否成功的重要决定因素。

在固安工业园的模式中,设立三浦威特园区建设发展有限公司作为双方合作的项目公司,华夏幸福公司向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为投资及开发主体,负责固安工业园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作,着力打造区域品牌;同时,园区中成立管委会,作为县政府派出机构,履行政府职能,为园区建设提供全方位服务和管理,负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等,以保证公共利益最大化。

在这种“政府主导、企业运作”运营模式下,开发区管理体系运转效率非常高。新企业入园通常一周内可以办完全部行政手续,园区企业遇到行政问题时,很快会有专业的服务人员来对接,并迅速解决问题。而华夏幸福采用市场化运营,累计在固安工业园区投入超过160亿元进行开发和建设,其中基础设施和公共服务设施投资占到近40%。固安产业新城不仅实现了园区路、水、电、气、讯等“十通一平”,累计建设面积20平方公里,道路通车里程125公里,共开发配套项目400万平方米,还建成了公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等一批高端公共服务配套设施和水系生态景观,构建了以城市客厅、大湖商业区、中央大道金融街区等为主体的“智能城市”核心区,重大产业项目承载力全面提升,固安县也成为京南地区基础条件最为优越的投资宝地。

(3)创新模式实现双赢

从2002年合作至今,固安工业园区已成为河北全省发展速度最快的省级开发区,地方和公司获得双赢。

2005年,固安工业园区管委会的财政收入盈余只有220万元,2009年增长至7亿元,2014年则完成固定资产投资149.6亿元,实现工业总产值224.5亿元,完成财政收入23.3亿元。同时,工业园区带动整个固安县实现了巨大发展,2014年,固安县成功跻身“2014中国县域成长竞争力排行榜”50强,位列“中国十佳开发竞争力县”第2位。截至2015年底,固安全县地区生产总值达177亿元,年增速17.1%;财政收入完成55.9亿元,增长39.3%,经济总量跃居全省第三名。而在经历了最初的角色转变阵痛期后,固安县政府也在服务园区的过程中开阔了视野,政府角色快速向服务型政府转变,以往拖沓、推诿扯皮的现象逐渐消失,部门协作意识、服务意识逐步加强。2014年,固安县民生领域支出达到26.1亿元,占公共财政预算支出的84.8%。

固安工业园的PPP模式让政府角色悄然转变,企业也在此过程中完成了堪称华丽的增长。2005年,固安工业园区支付给华夏幸福的金额为696.4万元,而到2009年已经增加至5.64亿元,2010年更是达到6.35亿元。此外,固安工业园区委托面积共60平方公里,其中住宅用地为30%,华夏幸福在合作协议签订时即以低成本锁定住宅储备土地18平方公里。由于地价极低,公司产品在市场上极具竞争力。2010年,公司仅4个孔雀城住宅项目的销售额就超百亿,2011年地产回款额达到128亿元,2013年更是一跃成为中国房地产前20强企业。成立于1998年的华夏幸福在18年的发展过程中,依靠PPP模式打造固安工业园,将固安工业园复制全国,由此缔造了一个资产规模过千亿的产业新城运营商帝国。

2.案例二:江苏省南京市溧水区产业新城项目

溧水产业新城是溧水经济开发区与华夏幸福按照PPP模式,进行联动合作的区域整体开发建设运营项目,合作总面积为10平方公里,合作期限20年。溧水区负责严格把关项目的产业导向、投资强度、产出质量等指标,华夏幸福则主导合作区域的全面开发建设经营,以期达成“推动产业落地、促进区域经济、助力区域发展”的核心目标,将其联合划定区域建设成为“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产城融合示范区。

该项目覆盖了产业新城规划、开发、建设及运营的全生命周期,其主要模式是“设计—建设—融资—运营—移交”。具体操作流程是,双方先期签订PPP合作协议,按约定成立项目公司,项目公司通过为政府规划部门提供规划咨询服务参与产业新城的设计工作,即提供“设计”服务。规划获批后,项目公司在溧水区可开发区域内整理土地,建设道路、供水厂、燃气站、污水处理厂、学校、医院等基础和公共设施,提供“建设”服务。同时,为筹集开发建设所需的大量资金,项目公司在开发的全生命周期内负责进行“融资”,以保障项目建设和运营资金的供给。产业新城建设初步完成后,项目公司将开展园区品牌建设、企业招商和产业运营服务,吸引与园区产业规划相符的企业落户园区投资,为其提供行政审批协助、园区管理、企业融资、人才引入等多类型服务,同时,为保障园区正常运转和公共服务的供给,项目公司负责运营园区建成的各类基础设施和公共设施,为入园企业和园区居民提供各类公共服务,这两部分服务共同构成园区“运营”服务。协议到期后,项目公司将产业新城的各类设施移交给当地政府,也不再提供产业运营服务,即完成“移交”流程。

从2016年3月正式签约以来,溧水产业新城PPP项目共启动建设事项10余项,总投资额超过9亿元。截至2016年底,已洽谈和签约高端产业项目20余个,累计完成10余个大型项目进驻,实现签约投资额超过37亿元。

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